전세 계약 전 꼭 확인! 토지거래허가제 지역에서 빌라·오피스텔 실거주하려면

최근 빌라나 오피스텔 전세 계약을 고려 중이라면 반드시 체크해야 할 제도가 있습니다.

바로 토지거래허가구역 제도(줄여서 ‘토지거래허가제’)인데요,

이 제도가 적용된 지역에서는 단순한 전세계약이라 할지라도 거래 조건이 달라지거나 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

특히 빌라·오피스텔처럼 실거주 수요가 많고 갭투자 등이 혼재할 수 있는 주택 형태라면 계약 전에 해당 지역이 허가구역인지,

실거주 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다.

 

이번 글에서는 다음 항목을 중심으로 정리해드립니다.
1. 토지거래허가제가 무엇인지
2. 2025년 최신 지정지역 및 변화 포인트
3. 빌라·오피스텔 실거주 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트
4. 지역별 허가구역 지정현황 표
5. 실거주자라면 특히 알아야 할 유의사항

1. 토지거래허가제가 무엇인가?

토지거래허가구역 제도는 간단히 말해, 토지 또는 주택이 집중 거래되어 과열 우려가 있는 지역을 지정해서

일정 규모 이상의 거래 시 관할 구청장 또는 시장의 허가를 받아야 하는 규제 장치입니다.

해당 지역에서 허가 없이 계약하거나 신고하지 않을 경우 거래가 무효가 될 수 있고, 이후 법적 문제가 발생할 수 있어요.

 

원래 이 제도는 토지 투기나 대규모 개발사업에 따른 과열을 차단하기 위해 도입되었지만,

최근에는 실거주 목적의 주택거래나 전세임차인에게도 영향이 커졌습니다.

예컨대 “전세만 들어가면 된다” 하더라도 해당 건물이 허가구역이라면 계약과정이 번거롭거나 거주 요건이 붙는 경우가 생깁니다.

 

2. 2025년 최신 지정지역 및 변화 포인트

✔ 2025년 10월 15일 기준, 정부는 서울 전 자치구(25개)와 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로

    확대 지정하였습니다.

✔ 서울특별시는 전체 면적 중 약 27.3%가 허가구역으로 지정되었습니다.

✔ 지정 대상과 범위가 확대된 것이 핵심 변화입니다.

     기존 재건축·재개발 예정지 중심에서 빌라·연립주택·다세대주택까지 포함되는 등 범위가 넓어졌습니다.

✔ 실거주 요건 강화: 허가구역 내 거래 시 입주 및 일정 기간 거주가 의무화되는 사례가 증가하고 있습니다.

■ 실거주자라면 주목해야 할 변화포인트

• ‘실거주 목적’임을 증명하거나 2년 이상 거주 조건을 만족해야 하는 경우가 많아졌습니다.
• 허가 절차가 없는 기존 매물도 지정일 이후 갱신 시에는 허가 대상이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.
• 재개발 예정지나 정비구역 예정지는 사전에 허가구역 지정 여부를 꼭 확인해야 합니다.

3. 빌라·오피스텔 실거주 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트

• 해당 주소가 허가구역인지 확인 – 각 지자체 홈페이지나 국토부 사이트에서 확인 가능
• 면적 기준 확인 – 주거지역은 6㎡ 초과 시 허가대상
• 계약 목적이 실거주용인지 명확히 – 2년 이상 거주 조건이 붙는 경우 계약 변경 어려움 발생
• 갭투자 목적 매물인지 확인 – 갭투자용 매물은 허가 심사에서 제한될 수 있음
• 무허가 거래 시 법적 리스크 인지 – 허가 없이 거래하면 계약 무효 또는 과태료 부과 가능

4. 지역별 허가구역 지정현황 표

지역	지정 대상 범위	지정일	특이사항
서울시 전 자치구	아파트, 빌라, 연립주택 포함	2025년 10월 15일 공고,              10월 20일 시행	서울 전체 면적의 27.3% 해당
경기도 12개 지역	성남시, 과천시, 광명시, 수원 일부, 안양, 용인 수지, 하남 등	2025년 10월 15일 공고,             10월 20일 시행	분당, 영통, 장안, 팔달 등 포함

※ 실제 적용 대상지는 각 지자체 고시문 확인 필수

5. 실거주자라면 특히 알아야 할 유의사항

• 오피스텔은 현재 일부 비규제 대상이지만, 향후 제도 확대 가능성 있음
• 계약 전 반드시 공인중개사와 함께 허가구역 여부, 적용일, 실거주 요건 확인 필요
• 전입신고 및 주민등록 이전 기간도 반드시 확인할 것 (통상 4개월 이내)

마무리

빌라나 오피스텔을 실거주 목적의 전세로 계약할 예정이라면,

해당 물건이 토지거래허가구역인지 여부와 허가 대상일 경우 실거주 조건을 충족하는지를 꼭 확인해야 합니다.

 

2025년부터 토지거래허가제 적용이 확대되고 요건도 강화되었으니,

단순히 입지나 가격만 보고 계약하지 말고, 사전에 관련 정보와 규제를 충분히 확인한 후 계약하시기 바랍니다.

 

 

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